특수물건, 이런 물건은 피하세요

유난히 싼 물건에는 대개 이유가 있어요. 아래 유형은 전문가가 그 문제를 푸는 대가로 수익을 내는 영역이에요. 처음 경매를 하는 분이 가격만 보고 들어가면 안 되는 구간이에요.

언제까지 발견하면 빠져나올 수 있나

먼저 이것부터 알아 두면 좋아요. 문제를 발견한 시점에 따라 빠져나올 수 있는지가 갈려요.

유치권

공사대금을 못 받은 업자가 건물을 점유하며 넘겨주지 않는 권리예요. 순위와 상관없이 살아남고 등기부에 나타나지 않아요. 다만 겁먹기 전에 알아 둘 사실이 세 가지 있어요.

• 유치권자는 낙찰자에게 돈을 달라고 소송할 수 없어요. 넘겨주지 않고 버틸 수 있을 뿐이에요.
• 유치권이 있다는 사실은 유치권을 주장하는 쪽이 증명해야 해요.
• 공사대금이 아닌 채권으로는 성립하지 않아요. 임대차보증금이나 권리금을 근거로 한 유치권 주장은 대부분 그 자체로 무효예요.

즉 유일한 방어선은 경매개시결정등기예요. 그 이후에 점유를 시작한 유치권은 낙찰자에게 대항할 수 없어요. 허위 신고가 많은 이유는 신고 비용이 종이 한 장인데 처벌은 2년 이하 징역 또는 700만원 이하 벌금으로 가볍기 때문이에요.

법정지상권

토지와 건물의 소유자가 갈릴 때 건물 소유자에게 인정되는 토지 이용권이에요. 등기 없이 성립해요. 토지만 낙찰받았는데 법정지상권이 있으면 그 건물을 철거할 수 없어요.

존속기간은 견고한 건물이면 30년, 그 밖의 건물이면 15년이에요. 지료를 받다가 2년치가 밀리면 소멸을 청구할 수 있는데, 지료를 정하는 판결부터 받아야 하고 그 판결이 확정되기 전에는 연체가 시작되지도 않아요. 실무적으로 최소 3~4년이 걸려요.

분묘기지권

남의 땅에 있는 분묘를 지킬 수 있는 관습법상 권리예요. 등기가 없고 기간 제한도 없어서, 분묘가 존재하는 한 계속돼요. 봉분처럼 밖에서 알아볼 수 있는 형태가 있어야 하므로 평장이나 암장은 성립하지 않아요.

지료는 소급되지 않아요. 토지 소유자가 청구한 날부터예요. 그래서 잔금을 낸 날 바로 내용증명을 보내는 것이 실무예요.

지분경매

부동산의 일부 지분만 파는 물건이에요. 가격이 싼 데에는 구조적인 이유가 있어요.

• 특정 부분을 혼자 쓸 권리가 없어요. 어디가 내 몫인지 정할 수 없어요.
• 관리는 지분 과반수로 정해요. 소수지분이면 결정권이 없어요.
• 이미 살고 있는 공유자를 내보낼 수 없어요. 소수지분권자는 인도청구를 할 수 없다는 것이 판례예요.
• 1금융권 대출이 어려워요.
• 공유자우선매수권으로 가로채기당할 수 있어요.

가등기

두 종류가 있는데 등기부에서는 똑같이 보여요. 담보가등기는 사실상 저당권이라 소멸하지만, 소유권이전청구권가등기는 인수되고 본등기가 되면 낙찰자의 등기가 직권으로 말소돼요. 소유권 자체를 잃는 유일한 권리예요.

등기원인에 "매매예약"이라고 쓰였는지 "대물변제예약"이라고 쓰였는지로는 판단할 수 없어요. 실무에서 구분되는 지점은 법원의 최고에 가등기권자가 채권을 신고했는지 여부이고, 그 결과가 매각물건명세서 비고란에 나와요.

위반건축물

무단 증축이나 용도 변경이 있는 건물이에요. 실패 사례에서 반복적으로 등장하는 유형이에요.

금액보다 더 큰 문제는 대출과 전세보증이 막히고 영업 인허가가 나오지 않는다는 점이에요. 되팔 때도 같은 이유로 매수자를 찾기 어려워요.

매각물건명세서 비고란을 꼭 읽으세요

법이 정한 기재사항은 "등기된" 권리로 한정돼 있어서, 유치권이나 법정지상권, 분묘기지권은 필수 기재사항이 아니에요. 적혀 있지 않아도 낙찰자 책임이에요. 그래도 비고란에는 중요한 신호가 자주 나와요.