말소기준권리가 무엇인가요?

권리분석은 결국 두 가지 질문이에요. 낙찰받으면 이 권리가 사라지는가, 아니면 나에게 넘어오는가. 그리고 배당으로 다 갚아지는가. 이 둘이 만나는 지점이 "내가 떠안게 되는 보증금"이고, 초보자가 가장 크게 잃는 곳이에요.

말소기준권리란

등기부에 적힌 권리들 중에서 가장 먼저 등기된 다음 다섯 가지 중 하나가 말소기준권리가 돼요.

• 저당권·근저당권
• 압류·가압류
• 담보가등기
• 경매개시결정등기
• 배당요구를 한 최선순위 전세권

이 기준보다 뒤에 등기된 권리는 낙찰과 함께 사라져요. 앞에 등기된 권리는 낙찰자가 떠안아요. 그래서 등기부를 볼 때 가장 먼저 하는 일이 이 기준선을 찾는 거예요.

인수와 소멸 정리표

표의 아래쪽 세 줄이 위험해요

이 세 가지에는 공통점이 하나 더 있어요. 등기 없이도 성립한다는 점이에요. 그래서 등기부를 아무리 꼼꼼히 봐도 보이지 않아요. 등기부만 확인하고 "깨끗하다"고 판단하면 안 되는 이유예요.

전세권은 선택권이 있어요

선순위 전세권은 원칙적으로 인수돼요. 하지만 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸해요. 즉 전세권자가 직접 고를 수 있어요.

가등기는 두 종류인데 등기부에서 구분이 안 돼요

문제는 등기부에 적힌 문구만으로는 둘을 구분할 수 없다는 점이에요. "매매예약"이라고 쓰여 있든 "대물변제예약"이라고 쓰여 있든, 실질에 따라 결정돼요.

실무에서 구분할 수 있는 창구는 법원의 최고예요. 법원이 가등기권자에게 채권신고를 하라고 최고했을 때 채권을 신고하면 담보가등기, 아무 말이 없으면 순위보전을 위한 가등기로 봐요. 이 내용은 매각물건명세서 비고란에 나와요.

가처분은 말소기준권리가 될 수 없어요

선순위 가처분은 인수되고, 본안 소송에서 지면 소유권을 잃을 수도 있어요. 후순위 가처분은 원칙적으로 소멸하지만 예외가 있어요.