임장, 무엇을 보고 와야 하나요?

임장은 현장에 직접 가 보는 단계예요. 서류로 확인할 수 있는 것과 없는 것이 뚜렷하게 나뉘는데, 실패 사례를 보면 손해가 큰 항목일수록 서류에 안 나오는 쪽에 몰려 있어요.

서류로 확인되는 것과 안 되는 것

가기 전에 준비할 것

1. 1

   매각물건명세서 비고란을 먼저 읽어요

   "폐문부재로 조사 불능"이라고 적혀 있다면 임차인 정보를 믿을 수 없다는 뜻이라, 현장에서 확인할 것이 훨씬 많아져요.

2. 2

   건축물대장을 떼요

   위반건축물 표시가 있는지, 도면상 면적과 층수가 어떤지 확인해요. 현장에서 실제와 대조하려면 미리 봐야 해요.

3. 3

   전입세대확인서를 발급받아요

   주민센터에 직접 가야 해요. 온라인 발급이 안 돼요. 전국 어느 주민센터에서나 가능해요.

4. 4

   실거래가를 확인해요

   같은 법정동, 비슷한 면적의 최근 거래를 봐 두면 현장에서 판단이 빨라져요.

건물 외부에서 볼 것

• 건축물대장의 층수, 면적과 실제가 맞는지 봐요. 옥탑방이나 베란다 확장은 위반건축물일 수 있어요.
• 외벽에 균열이나 누수 자국이 있는지 봐요.
• 주차 공간이 실제로 몇 대분인지 봐요. 대장 기재와 다른 경우가 많아요.
• 건물 앞에 공사 현수막이나 유치권 행사 중이라는 안내가 붙어 있는지 봐요.
• 토지만 낙찰받는 경우라면 그 위에 무엇이 서 있는지, 분묘가 있는지 봐요.

내부와 주변에서 볼 것

• 실제로 사람이 살고 있는지 확인해요. 우편물이 쌓여 있는지, 계량기가 돌아가는지로 짐작할 수 있어요.
• 전입세대확인서에는 있는데 명세서에 없는 세대가 있다면 조사되지 않은 점유자가 있다는 뜻이에요. 경고 신호예요.
• 관리사무소가 있다면 밀린 관리비 규모를 물어봐요. 공용부분만 승계하지만 금액은 알아 둬야 해요.
• 주변 시세를 중개사 두세 곳에서 확인해요. 살 사람이 아니라 팔 사람 입장으로 물어보세요.

빌라는 시세 확인이 특히 어려워요

빌라는 규격화된 상품이 아니에요. 옆 건물이라도 시공사와 구조, 엘리베이터 유무, 주차 여건이 달라요. 거래도 드물고, 실거래가 자료에 동과 호수가 빠지는 경우가 많아 꼭대기 층과 반지하가 같은 표에 섞여요.

• 감정평가서에 실린 비교 사례를 활용해 보세요. 이미 감정평가사가 고른 유사 물건이에요.
• 같은 블록, 비슷한 연식과 면적대로 넓혀서 보정해 봐요.
• 근처 경매 물건의 낙찰가율을 참고해요.
• 전세가에서 역산해 보세요. 빌라는 매매보다 전월세 거래가 훨씬 많아요.

돌아와서 정리할 것

1. 1

   떠안을 금액을 계산해요

   대항력 있는 임차인의 보증금 중 배당으로 못 받는 부분, 밀린 공용 관리비, 필요한 수리비를 더해요.

2. 2

   명도에 걸릴 기간을 잡아요

   경매는 4~5개월, 공매는 9개월에서 1년 반을 기본으로 잡고 그동안의 이자를 계산해요.

3. 3

   총비용에 안전 마진을 더해요

   취득세와 명도 비용까지 더한 실제 취득원가를 구하고, 여기에 10~20%의 여유를 두고 입찰가를 정해요.

4. 4

   출구를 확인해요

   되팔 계획이라면 보유 기간에 따른 양도세를 확인하세요. 1년 미만이면 세율이 70%예요.