경매에서 흔히 잘못 알려진 것들
널리 퍼져 있지만 법 조문과 판례로 확인하면 틀린 이야기 열다섯 가지를 정리했어요.
업데이트 2026-08-04. 법률 자문이 아니라 정보 제공을 위한 글이에요
경매는 확신에 찬 잘못된 정보가 유독 많은 분야예요. 오래된 규정이 그대로 인용되거나, 한 사람의 경험이 일반 규칙처럼 퍼지거나, 법이 바뀐 뒤에도 예전 설명이 계속 복사되는 일이 반복돼요.
아래 항목은 모두 여러 자료에서 흔히 볼 수 있는 설명인데, 법 조문이나 판례로 확인해 보면 사실과 달라요. 이 가이드를 만드는 과정에서도 처음에는 사실로 알고 있다가 확인 후 바로잡은 것들이에요.
절차에 관한 오해
| 흔한 설명 | 실제 |
|---|---|
| 임의경매는 법원 밖에서 하는 사적인 매각이다 | 강제경매와 임의경매 모두 법원 절차예요. 차이는 채권자가 집행권원을 가졌는지, 담보권을 가졌는지예요. |
| 입찰보증금은 내가 쓴 입찰가의 10%다 | 경매는 그 회차 최저매각가격의 10%예요. 내가 쓴 금액과 무관해요. 공매는 반대로 입찰금액의 10%예요. |
| 잔금을 늦게 내면 지연이자가 연 20%다 | 연 12%예요. 민사집행규칙 제75조에 있어요. 연 20%나 15%로 적은 자료가 많아요. |
| 유찰되면 감정가에서 20%씩 빠진다 | 직전 회차의 최저매각가격에서 빠져요. 그리고 저감률은 법정값이 아니라 각 집행법원이 정해요. |
법 조문과 판례로 확인한 내용이에요.
권리에 관한 오해
| 흔한 설명 | 실제 |
|---|---|
| 유치권자가 낙찰자에게 돈을 달라고 청구할 수 있다 | 물적 책임뿐이에요. 유치권자는 넘겨주지 않고 버틸 수 있을 뿐, 낙찰자에게 직접 변제를 청구하는 소송은 할 수 없어요. (대법원 95다8713) |
| 허위 유치권을 신고하면 5년 이하 징역이다 | 경매방해죄는 2년 이하 징역 또는 700만원 이하 벌금이에요. (형법 제315조) 처벌이 가벼운 편이라 허위 신고가 줄지 않는 구조예요. |
| 공유자우선매수권은 법으로 1회만 행사할 수 있다 | 그런 법 규정이 없어요. 개별 사건의 특별매각조건으로 붙는 것이라, 그 조건이 없으면 제한이 없어요. 보증금을 내지 않았다고 권리를 잃는 것도 아니에요. (대법원 2008마637) |
| 감정평가서에 토지 가격이 포함됐으면 대지권이 있는 것이다 | 결정적 증거가 아니에요. 감정평가서가 토지 가격을 빠뜨렸어도 대지사용권을 취득한 사례가 있어요. 토지 등기부에서 누가 소유자인지를 봐야 해요. (대법원 2012다103325) |
법 조문과 판례로 확인한 내용이에요.
건물과 토지에 관한 오해
| 흔한 설명 | 실제 |
|---|---|
| 위반건축물 이행강제금은 5번까지만 낸다 | 5회 상한은 2019년 4월 23일에 삭제됐어요. 지금은 시정될 때까지 1년에 2회 이내로 반복 부과되고 총 횟수 제한이 없어요. (건축법 제80조 제5항) |
| 분묘 설치기간은 15년이다 | 30년이고, 1회에 한해 30년 연장할 수 있어요. (장사 등에 관한 법률 제19조) |
| 지료는 보통 감정가의 연 6~7%다 | 근거를 찾을 수 없는 수치예요. 지료는 법원이 감정을 거쳐 정하고, 나대지를 기준으로 평가해요. (대법원 88다카18504) |
| 재개발 물건을 경매로 사면 조합원이 된다 / 될 수 없다 | 양쪽 다 단정할 수 없어요. 투기과열지구에서는 원칙적으로 제한되지만, 금융기관에 대한 채무 불이행으로 경매된 경우는 예외예요. 그래서 누구의 신청으로 경매가 시작됐는지가 결정적이에요. |
법 조문과 판례로 확인한 내용이에요.
가격과 통계에 관한 오해
| 흔한 설명 | 실제 |
|---|---|
| 낙찰가율 87%면 13% 싸게 산 것이다 | 분모가 감정가인데, 감정평가는 절차 시작 때 한 번만 하고 유찰돼도 다시 하지 않아요. 낙찰가율 87.2%로 낙찰받고도 시세보다 1억 1,500만원 비쌌던 사례가 있어요. |
| 특수물건 유형별 평균 낙찰가율은 30~50%다 | 그런 공표 통계가 없어요. 특수물건의 가격이 낮은 것은 유형 때문이 아니라 유찰 횟수에 저감률이 곱해진 결과예요. |
| 현금청산금은 시세의 60~80% 수준이다 | 1차 출처를 확인할 수 없는 수치예요. |
| 경매는 시세보다 싸다 | 물건에 따라 달라요. 2026년 상반기 서울 아파트 낙찰가율은 101.3%로 감정가보다 높았어요. 반면 빌라는 73.6%였어요. |
대출에 관한 오해
| 흔한 설명 | 실제 |
|---|---|
| MCI를 넣으면 방공제를 피할 수 있다 | 2026년 6~7월을 지나며 농협, 국민, 하나, 기업, 신한 등 대부분의 시중은행이 취급을 중단했어요. 우리은행 정도만 남아 있어요. 은행 정책이라 실행 시점에 직접 확인해야 해요. |
| 경매도 LTV 70~80%까지 나온다 | 방공제로 방 개수만큼 최우선변제액이 빠져서 실제로는 30~40% 수준이 되는 경우가 많아요. |
확인하는 방법은 어렵지 않아요. 법 조문은 국가법령정보센터에서, 판례는 판례 검색 서비스에서 무료로 볼 수 있어요. 숫자를 제시하는 자료를 만나면 그 숫자의 출처가 어디인지 한 번만 되짚어 보세요.
자주 묻는 질문
- 잔금 지연이자는 몇 퍼센트인가요?
- 연 12%예요. 민사집행규칙 제75조에 규정돼 있어요. 연 20%나 15%로 안내하는 자료가 많지만 현행 규정은 연 12%예요.
- 위반건축물 이행강제금은 5회만 내면 끝나나요?
- 아니에요. 5회 상한은 2019년 4월 23일에 삭제됐어요. 지금은 시정될 때까지 1년에 2회 이내로 계속 부과되고 총 횟수 제한이 없어요. 벌금을 내며 버티는 계산은 성립하지 않아요.
- 유치권자에게 돈을 물어줘야 하나요?
- 직접 지급 의무는 없어요. 대법원은 물적 책임만 진다고 봤어요. 유치권자는 부동산을 넘겨주지 않고 버틸 수 있을 뿐이고, 낙찰자에게 변제를 청구하는 소송은 할 수 없어요.
- 경매 초보자의 실패율은 얼마나 되나요?
- 그런 통계는 존재하지 않아요. 법원, 정부, 업계, 학계 어디에도 개인 단위 성패 자료가 없어요. 구체적인 실패율을 제시하는 자료는 근거가 없다고 보시면 돼요.
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