낙찰받았는데 사람이 살고 있어요

낙찰받고 잔금을 냈는데 점유자가 나가지 않는 경우가 있어요. 이때부터가 명도예요. 경매냐 공매냐에 따라 방법과 걸리는 시간이 완전히 달라요.

경매에는 인도명령이 있어요

공매에는 인도명령이 없어요

인도명령은 민사집행법 제도이고 공매는 국세징수법을 따르기 때문에, 공매 낙찰자는 처음부터 명도소송을 해야 해요. 점유이전금지가처분도 사실상 필수예요.

강제집행에 드는 실비

20평 기준으로 대략 이 정도가 들어요. 계고 20만원, 노무비 1인당 12만원씩 8명이면 96만원, 운반 5톤 50만원, 보관료 월 20만원(보통 3개월 선납 60만원), 감정·경매비 30만원, 열쇠 5~15만원이에요. 합치면 200~250만원 정도예요.

이 돈은 낙찰자가 먼저 예납해요. 법적으로 점유자에게 청구할 수는 있지만, 집이 경매로 넘어간 사람에게 받아낼 재산이 남아 있는 경우는 드물어요. 돌려받지 못하는 돈으로 보고 계산하는 편이 안전해요.

그래서 이사비를 주는 게 합리적일 때가 많아요

이사비 100~300만원은 인정에 이끌린 선택이 아니라 계산의 결과예요. 강제집행 실비만 200~250만원이고, 여기에 몇 달치 이자가 더해지기 때문이에요. 30평 아파트 기준으로 270~300만원 정도가 흔히 언급되는 수준이에요.

명도확인서는 가장 강력한 카드예요

배당을 받는 임차인은 낙찰자의 명도확인서와 인감증명서가 있어야 배당금을 받을 수 있어요. 그래서 이 서류를 쥐고 있는 동안은 협상력이 있어요.

밀린 관리비는 어디까지 내야 하나요

정리하면 부담해야 할 금액은 최근 3년치 공용부분 원금에서 연체료와 전유부분을 뺀 금액이에요. 관리사무소가 청구하는 총액을 그대로 내야 하는 게 아니에요. 항목 이름이 아니라 그 지출이 누구의 이익을 위한 것이었는지로 구분해요.

관리비를 받아내려고 단전이나 단수를 하는 것은 위법할 가능성이 높아요.

명도 진행 순서

1. 1

   잔금을 낸 날 인도명령을 신청해요 (경매)

   협상 상황과 무관하게 일단 신청해 두세요. 6개월을 놓치면 되돌릴 수 없어요.

2. 2

   점유자를 만나 상황을 확인해요

   배당을 받는지, 얼마를 받는지에 따라 협상력이 달라져요. 먼저 확인하고 대화를 시작하세요.

3. 3

   이사 날짜와 이사비를 협의해요

   강제집행 비용과 이자를 계산해 보고 합리적인 선을 정하세요.

4. 4

   합의가 안 되면 강제집행을 신청해요

   계고 후 집행이에요. 실비는 미리 예납해야 해요.

5. 5

   명도확인서는 마지막에 건네요

   집이 비어 있는지, 관리비가 정산됐는지 확인한 뒤 열쇠와 교환하세요.