경매와 공매, 무엇이 다른가요?

경매와 공매는 "빚 때문에 넘어간 부동산을 싸게 살 수 있는 제도"라는 점에서 비슷해 보여요. 그래서 두 절차를 같은 것처럼 설명하는 글이 아주 많아요. 하지만 근거가 되는 법이 다르고, 진행하는 기관이 다르고, 무엇보다 낙찰받은 뒤에 살고 있는 사람을 내보내는 방법이 완전히 달라요.

경매 기준으로 배운 감각을 그대로 공매에 가져오면 바로 이 지점에서 손해를 봐요. 아래 표에서 굵게 표시한 두 줄이 그 차이예요.

가장 큰 차이는 인도명령이에요

인도명령은 민사집행법에 있는 제도예요. 민사집행법은 법원 경매를 규율하는 법이고, 공매는 국세징수법을 따라요. 그래서 공매에는 인도명령이 아예 없어요.

공매에는 이 지름길이 없어요. 점유자가 나가지 않으면 명도소송을 처음부터 해야 하고, 판결을 받아야 비로소 강제집행을 신청할 수 있어요.

명도에 들어가는 실비도 따로 있어요

강제집행까지 가면 집행 실비가 들어요. 20평 기준으로 계고 20만원, 노무비 1인당 12만원씩 8명이면 96만원, 운반 5톤 50만원, 보관료 월 20만원(보통 3개월 선납 60만원), 감정·경매비 30만원, 열쇠 5~15만원 정도가 듭니다.

이 돈은 낙찰자가 먼저 예납해요. 법적으로는 점유자에게 청구할 수 있지만, 집이 경매로 넘어간 사람에게 받아낼 재산이 남아 있는 경우는 드물어요. 실무에서는 돌려받지 못하는 돈으로 보고 계산하는 편이 안전해요.

그래서 이사비로 100~300만원을 주는 선택이 무르게 구는 것이 아니라 오히려 합리적일 때가 많아요. 강제집행 실비와 몇 달치 이자를 합치면 이사비보다 훨씬 크기 때문이에요. 공매에서는 명도소송 비용과 점유이전금지가처분 비용이 여기에 더해져요.

유찰 방식도 달라요

경매는 한 달에 한 번, 직전 최저매각가격에서 20% 또는 30%씩 내려가요. 저감률은 법으로 정해진 값이 아니라 각 집행법원이 정하기 때문에, 그 사건의 공고문을 직접 확인해야 해요.

공매는 일주일에 한 번, 10%씩 내려가요. 더 촘촘하고 더 빨라요. 온비드는 물건이 공고될 때 감정가 100%부터 10%까지의 가격표를 미리 전부 공개해요. 그래서 목록에서 "감정가의 10%"라는 숫자를 보더라도, 그건 지금 살 수 있는 가격이 아니라 앞으로 예정된 회차의 가격일 수 있어요.

입찰보증금 계산식이 달라요

경매의 입찰보증금은 내가 쓴 금액이 아니라 그 회차의 최저매각가격의 10%예요. 감정가 5억이 한 번 유찰돼 최저매각가격이 4억이면, 4억 1천만원을 쓰든 4억 8천만원을 쓰든 보증금은 4천만원으로 같아요.

공매는 반대로 내가 쓴 입찰금액의 10%예요. 높게 쓰면 보증금도 같이 올라가요.

정보의 양도 달라요

경매는 법원이 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 표준으로 제공해요. 공매는 상대적으로 제공되는 권리 정보가 얇아요. 대신 공매는 공공데이터포털에 무료 공개 API가 있어서, 물건 목록과 상세 정보를 프로그램으로 받아볼 수 있어요. 경매는 공개 API가 없어요.

그래서 무엇을 골라야 할까요

• 집을 직접 쓸 계획이고 입주 시점이 정해져 있다면, 명도가 빠른 경매가 유리해요.
• 공매를 고른다면 명도에 9개월에서 1년 반이 걸릴 수 있다는 전제로 자금 계획을 세워야 해요.
• 비어 있는 집이라면 공매의 명도 부담이 크게 줄어요. 점유자가 있는지부터 확인해 주세요.
• 어느 쪽이든 감정가 대비 몇 퍼센트인지로 싼지 판단하면 안 돼요. 실거래가와 비교해야 해요.