감정가의 80%면 싸게 산 건가요?

경매와 공매 정보에서 가장 눈에 띄는 숫자가 "감정가의 몇 퍼센트"예요. 이 숫자가 낮으면 싸 보이고, 높으면 비싸 보여요. 그런데 이 비율은 할인율이 아니에요. 분모인 감정가 자체가 오래된 숫자이기 때문이에요.

감정평가는 한 번만 해요

감정평가는 경매 절차가 시작될 때 이뤄져요. 보통 매각기일보다 4~6개월 앞서요. 그리고 유찰이 반복돼도 다시 평가하지 않아요. 3회차까지 간 물건이라면 감정가는 8개월에서 1년쯤 전의 시장을 반영한 값일 수 있어요.

시장이 오르는 국면이면 감정가가 시세보다 낮아서 실제보다 비싸 보이고, 내리는 국면이면 감정가가 시세보다 높아서 실제보다 싸 보여요. 후자가 위험해요.

실제로 측정된 사례

기준은 실거래가예요

판단 기준은 감정가가 아니라 국토교통부 실거래가예요. 같은 법정동, 같은 용도, 비슷한 면적의 최근 거래를 보고 지금 최저입찰가가 그 분포에서 어디쯤인지 확인해야 해요.

유찰이 많이 됐다고 좋은 게 아니에요

유찰이 반복되면 최저매각가격은 계속 내려가요. 그런데 낙찰자가 떠안는 보증금은 한 푼도 줄지 않아요. 그래서 실제로 치르는 총액은 거의 그대로 남아요.

집공매가 유찰 횟수를 크게 강조하지 않고, 낮은 비율을 할인처럼 표시하지 않는 이유예요.

시장 전체를 보면 "경매는 싸다"가 성립하지 않아요

서울 아파트는 감정가보다 비싸게 팔려요. 응찰자가 7명 안팎이라 결국 가장 낙관적으로 값을 매긴 사람이 낙찰받게 되기 때문이에요. 반대로 빌라는 응찰자가 적고 낙찰가율도 낮아요. 경쟁이 적은 쪽에 기회가 있는 건 맞지만, 그만큼 되팔기 어렵다는 뜻이기도 해요.

빌라 시세는 원래 확인하기 어려워요

빌라는 규격화된 상품이 아니에요. 바로 옆 건물이라도 시공사, 구조, 엘리베이터 유무, 주차 여건이 달라요. 거래 자체가 드물고, 실거래가 자료에 동과 호수가 빠지는 경우가 많아서 꼭대기 층과 반지하가 같은 표에 섞여 있어요.

• 감정평가서에 실린 비교 사례를 그대로 활용해 보세요. 이미 감정평가사가 고른 유사 물건이에요.
• 같은 블록, 비슷한 연식, 비슷한 면적대로 범위를 넓히고 차이를 보정해서 봐요.
• 근처 경매 물건의 낙찰가율을 참고해요.
• 전세가에서 역산해 보는 방법도 있어요. 빌라는 매매보다 전월세 거래가 훨씬 많아요.
• 중개사에게 파는 쪽 입장으로 물어보세요. "이거 팔면 얼마나 걸릴까요"가 출구를 가장 정직하게 알려 줘요.