대항력 있는 임차인이 있으면 어떻게 되나요?

경매와 공매에서 가장 큰 돈이 걸린 확인 사항이에요. 살고 있는 세입자의 전입신고일이 말소기준권리보다 앞서면, 낙찰자가 그 보증금을 떠안을 수 있어요. 수천만원에서 수억원이 왔다 갔다 해요.

세 가지 권리를 구분해야 해요

임차인의 권리는 하나가 아니라 세 개예요. 이름이 비슷해서 자주 섞이는데, 효과가 완전히 달라요.

하루 차이가 수억원을 가릅니다

이 차이 때문에 같은 날에 일어난 일도 순서가 갈려요.

아침에 먼저 전입신고를 했는데도 은행이 이겨요. 임차인은 후순위가 되고, 낙찰자는 보증금을 떠안지 않아요. 만약 임차인이 하루만 일찍 전입신고를 했다면 결과가 완전히 뒤집혀요.

같은 건물, 네 가지 결말

조건을 하나로 고정하고 비교해 볼게요. 임차인이 2020년 5월 10일에 전입신고와 확정일자를 받았고 보증금은 2억원이에요. 근저당은 2021년 3월 2일에 설정됐고 이게 말소기준권리예요. 즉 임차인이 선순위예요.

②번처럼 일부만 배당받은 경우에는 임차인이 남은 돈을 받을 때까지 나가지 않아도 돼요. 명도소송을 해도 "2,500만원을 주면 넘겨주라"는 상환이행판결이 나와요.

배당요구를 하지 않으면 그대로 낙찰자 몫이 돼요

임차인 입장에서도 회복할 방법이 없어요. 대법원은 배당요구를 하지 않아 배당을 못 받은 임차인이 더 받아 간 후순위 채권자에게 부당이득 반환을 청구할 수도 없다고 봤어요.

누가 배당요구를 꼭 해야 하나요

자동으로 배당에 참여하는 사람과, 직접 신청해야 하는 사람이 나뉘어요.

무료 자료로 확인할 수 있는 한계

값이 비어 있다고 해서 임차인이 없다는 뜻이 아니에요. 실패 사례에서 반복되는 유형이 바로 빈칸을 0으로 읽은 경우예요. 집공매는 확인되지 않은 항목을 "확인 중"으로 표시하고, 안전하다고 표시하지 않아요.

입찰 전 확인 순서

1. 1

   등기부등본을 떼서 말소기준권리 날짜를 확인해요

   저당권·근저당권, 압류·가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 중 가장 빠른 것의 날짜예요.

2. 2

   전입세대확인서를 발급받아요

   주민센터에 직접 가야 해요. 전국 어느 주민센터에서나 발급받을 수 있어요. 경매 입찰예정자는 이해관계를 증명하면 발급받을 수 있어요.

3. 3

   두 날짜를 비교해요

   전입일이 말소기준권리보다 빠르면 선순위예요. 같은 날이면 전입은 다음 날 0시에 효력이 생기므로 등기가 이겨요.

4. 4

   선순위라면 확정일자와 배당요구 여부를 확인해요

   매각물건명세서에 나와요. 확정일자가 없거나 배당요구를 하지 않았다면 보증금 전액을 떠안을 수 있어요.

5. 5

   명세서에 없는 세대가 확인서에 있으면 경고 신호예요

   조사되지 않은 점유자가 있다는 뜻이에요. 이 경우 입찰을 다시 생각해 보는 편이 좋아요.