경매 절차는 어떻게 진행되나요?

경매는 정해진 순서대로 흘러가요. 각 단계마다 법으로 정해진 기한이 있어서, 언제 무엇을 준비해야 하는지 미리 계산할 수 있어요. 특히 낙찰받은 뒤 잔금을 내기까지의 기간이 짧다는 점이 중요해요.

전체 흐름

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   경매신청 → 개시결정

   채권자가 경매를 신청하면 법원이 개시결정을 내리고 등기부에 기입등기를 해요. 이 등기 시점이 나중에 여러 권리의 기준이 돼요.

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   배당요구종기 결정

   압류 효력이 생긴 날부터 1주일 안에 법원이 배당요구종기를 정해요. 임차인이 보증금을 배당받으려면 이 날까지 배당요구를 해야 해요.

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   현황조사·감정평가·최저매각가격 결정

   집행관이 현황을 조사하고 감정평가사가 값을 매겨요. 이 감정가를 기준으로 첫 회차의 최저매각가격이 정해져요.

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   매각공고

   첫 매각기일은 공고일로부터 14일 이상 뒤로 잡혀요. 이때부터 매각물건명세서를 볼 수 있어요.

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   입찰

   정해진 매각기일에 법원에 가서 입찰표를 내요. 입찰보증금은 그 회차 최저매각가격의 10%예요.

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   개찰·최고가매수신고인 결정

   그 자리에서 개봉해서 가장 높은 금액을 쓴 사람이 최고가매수신고인이 돼요.

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   매각결정기일

   매각기일부터 1주일 안에 열려요. 여기서 매각을 허가할지 결정해요.

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   즉시항고 기간 → 매각허가결정 확정

   1주일의 즉시항고 기간이 지나면 매각허가결정이 확정돼요. 이 1주일은 늘릴 수 없는 불변기간이에요.

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   대금지급기한

   확정일부터 1개월 안에 잔금을 내야 해요. 이 날짜를 넘기면 보증금을 몰수당해요.

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    소유권 취득 → 배당

    잔금을 모두 낸 그 시점에 소유권이 넘어와요. 등기를 마친 시점이 아니에요. 그 뒤 법원이 채권자들에게 배당해요.

강제경매와 임의경매

경매에 이르는 길은 두 가지예요. 강제경매는 채권자가 판결이나 지급명령 같은 집행권원을 가지고 신청하는 경우예요. 임의경매는 근저당권처럼 담보권을 가진 채권자가 신청하는 경우로, 따로 판결을 받을 필요가 없어요.

잔금을 못 내면 어떻게 되나요

대금지급기한까지 잔금을 내지 않으면 재매각 절차로 넘어가요. 이때 세 가지가 한꺼번에 일어나요.

• 낸 보증금은 몰취돼요. 돌려받지 못해요.
• 이전 매수인은 그 물건의 재매각에 다시 참여할 수 없어요.
• 최저매각가격은 내려가지 않고 종전 그대로 유지돼요.

유찰되면 가격이 얼마나 내려가나요

저감률은 법으로 정해진 고정값이 아니에요. 각 집행법원이 정하고, 보통 20% 또는 30%예요. 중요한 건 감정가에서 빼는 게 아니라 직전 최저매각가격에서 빼는 방식이라는 점이에요.

같은 물건이라도 어느 법원이냐에 따라 3회차 가격이 1억 5천만원 가까이 차이 나요. 그 사건의 공고문에 적힌 저감률을 직접 확인해 주세요.