소액임차인 최우선변제, 얼마나 받나요?

보증금이 일정 금액 이하인 임차인은 담보물권자보다 먼저 일정액을 받아요. 이걸 최우선변제라고 해요. 낙찰자 입장에서는 배당에서 먼저 빠져나가는 돈이라 중요하고, 대출을 받을 때 방공제로 이어지기 때문에 더 중요해요.

현재 기준표

전체 소액임차인에게 돌아가는 금액은 주택가액(대지 포함)의 2분의 1을 넘을 수 없어요.

가장 많이 틀리는 부분: 기준일

예를 들어 볼게요. 서울의 빌라, 보증금 1억 6,000만원, 2024년 계약, 2026년 경매예요.

• 오늘 표로 계산하면: 서울 상한 1억 6,500만원 이하라 해당돼요 → 5,500만원을 최우선변제받아요.
• 그런데 최선순위 근저당이 2022년 3월 15일에 설정됐다면: 그 시점 표의 서울 상한은 1억 5,000만원이에요 → 해당되지 않아요 → 0원이에요.

아무도 찾아보지 않는 날짜 하나로 5,500만원이 왔다 갔다 해요. 등기부에서 최선순위 담보물권의 설정일을 먼저 확인하고, 그 시점에 시행되던 시행령을 확인해야 해요.

다가구주택은 계산이 또 달라요

소액임차인이 여러 명이면 각자 전액을 받는 게 아니에요. 주택가액의 2분의 1이라는 한도를 전원이 나눠 가져요.

"소액임차인은 전액 먼저 받는다"는 설명은 한 명일 때만 맞아요. 여러 명이 있는 다가구에서는 각자 절반도 못 받을 수 있어요.

배당 순위 전체

낙찰자에게 왜 중요한가요

두 가지 경로로 영향을 줘요. 첫째, 배당에서 먼저 빠져나가므로 다른 채권자에게 갈 돈이 줄고, 대항력 있는 임차인이 못 받은 금액이 늘어나면 그만큼 낙찰자가 떠안게 돼요.

둘째, 대출에 직접 영향을 줘요. 은행은 나중에 소액임차인이 생길 가능성을 고려해서 방 개수만큼 최우선변제액을 대출 한도에서 미리 빼요. 이걸 방공제라고 하고, 초보자가 잔금을 마련하지 못하는 가장 큰 원인이에요.